T2 investissement locatif — Rue du Bois de Boulogne, Paris 16ème

Situé au 2ème étage avec ascenseur d'un immeuble Art Déco de standing dans le quartier de Chaillot, ce T2 de 47,19 m² (loi Carrez) représente une opportunité rare d'investir sur un actif patrimonial à Paris, à 2 minutes du métro Argentine (ligne 1) et à 7 minutes de Charles de Gaulle – Étoile (lignes 1, 2, 6, RER A).

Composition après travaux : entrée avec placard de rangement, pièce de vie lumineuse et spacieuse exposition Sud-Ouest, cuisine équipée et aménagée, grande chambre, salle d'eau rénovée avec VMC, WC indépendant. Hauteur sous plafond : 2,68 m. Cave incluse.

Programme de travaux clé en main (66 850 €) : reprise complète de la peinture — remplacement des sols salle d'eau et cuisine — réfection complète du réseau plomberie salle d'eau et cuisine — réfection totale de la salle d'eau — isolation des murs par l'intérieur — remplacement des fenêtres par double vitrage — repositionnement des prises électriques — faux plafond avec spots — VMC — cuisine équipée four, hotte et plaques — placard de rangement entrée.

DPE : actuellement classé E (performance actuelle : 63 kg CO₂/m².an) — après travaux, estimé D par le diagnostiqueur grâce à l'isolation thermique et au double vitrage.

Copropriété : immeuble Art Déco de standing, très belles parties communes, bien entretenues, gardienne en poste. Tantièmes : 130/9923. Nb de lots : en attente de réception. Ascenseur. Historique AG : en 2023, changement de syndic (Cabinet Myrabo élu) et rupture conventionnelle de la gardienne. En 2025 : désignation d'un nouveau syndic (Cabinet Jean Rompteaux), travaux de réfection de la loge votés (60 000 €) — résolution de suppression du poste de gardien rejetée (coût comparatif : gardien logé 47 838 €/an vs employé d'immeuble 29 704 €). PV 2024 en attente de réception. Deux changements de syndic en trois ans : un point de suivi est en cours.

Chiffres clés : immobilier 660 000 € (13 986 €/m²) — travaux 66 850 € — mobilier LMNP 11 400 € — honoraires 58 322 €. Enveloppe totale LMNP : 796 572 € hors frais de notaire (estimés 50 800 €). Loyer mensuel meublé : 1 970 €/mois — loyer annuel : 23 640 €. Charges annuelles : 5 096 € (frais de copropriété 2 820 € · taxe foncière 1 676 € · assurance PNO + CFE 600 €). Rentabilité brute LMNP : 3,25 % (achat + travaux) / 3,01 % honoraires inclus. Option déficit foncier (nu avec travaux) : enveloppe 784 271 € — loyer mensuel nu 1 750 €/mois — rentabilité 2,89 % / 2,68 % honoraires inclus.

Régime LMNP : la location meublée non professionnelle permet d'amortir comptablement le bien et le mobilier, générant un revenu locatif fortement défiscalisé. Locataires sélectionnés et gestion locative confiée à un professionnel local à la livraison. Signature notaire : Août 2026 — Livraison : Octobre 2026.

Investissement immobilier présentant des risques : perte de valeur, illiquidité à la revente, vacance ou impayés locatifs, charges exceptionnelles, évolution réglementaire. Les informations chiffrées sont fournies à titre indicatif. Bien soumis à l'établissement d'un état des risques et pollutions (Géorisques). Performances passées ne préjugent pas des performances futures.