Budget 2027 et LMNP : ce qui pourrait changer pour les meublés de tourisme du littoral

Sur le littoral charentais, la location meublée — et en particulier la location saisonnière — est depuis longtemps l'un des moyens les plus efficaces de rentabiliser une résidence secondaire ou un investissement locatif. Son principal atout fiscal tient en un mot : l'amortissement. Au régime réel, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui suffit souvent à rendre les loyers quasiment non imposés pendant de longues années.

C'est précisément ce mécanisme que vise le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026. Rien n'est encore voté : le texte a déjà été retouché en commission et son examen en séance publique est prévu à partir du 13 octobre. Mais les orientations sont suffisamment claires pour que les propriétaires et les futurs investisseurs commencent à faire leurs calculs.

Ce que prévoit le texte initial du gouvernement

L'article 7 du PLF 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible en LMNP. Pour une location meublée classique, le plafond serait fixé à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond tomberait à 1,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer.

Le texte prévoit également la fin du report illimité des amortissements non utilisés. Les amortissements constitués à partir du 1er janvier 2027 qui n'auraient pas pu être déduits ne seraient plus reportables ; le stock antérieur resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Selon le texte obtenu par l'AFP, le gouvernement attend de l'ensemble de la mesure un rendement d'environ 200 millions d'euros.

Certaines résidences gérées restent hors du champ du plafonnement dès le texte initial, notamment les logements dédiés aux étudiants, à certains jeunes en formation ou aux personnes âgées.

Ce que la commission des finances a déjà modifié

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui recentre fortement la mesure. Les locations meublées d'habitation — logements loués comme résidence principale du locataire, baux étudiants et baux mobilité — seraient exclues du plafonnement. Une bonne nouvelle pour les bailleurs qui louent à l'année, notamment à La Rochelle où la demande locative reste très supérieure à l'offre.

En contrepartie, le régime des meublés de tourisme serait nettement durci : dans la version adoptée en commission, les meublés de tourisme acquis à partir du 1er janvier 2027 ne pourraient plus du tout bénéficier de la déduction de l'amortissement au régime réel en LMNP.

Il faut rester prudent : un vote en commission n'est qu'une étape. Le texte peut encore évoluer en séance publique, puis au Sénat, et les sources spécialisées ne sont pas toutes alignées sur la portée exacte de l'exclusion des locations à l'année ni sur la date d'application. Les règles définitives ne seront connues qu'à la promulgation de la loi de finances, en fin d'année.

Un contexte déjà resserré pour la location saisonnière

Ce projet s'ajoute à une série de mesures qui ont déjà modifié l'équation de la location courte durée. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui réduit l'avantage à long terme. La loi Le Meur a par ailleurs abaissé l'abattement du régime micro-BIC à 30 % (dans la limite de 15 000 € de recettes) pour les meublés de tourisme non classés, contre 50 % (dans la limite de 77 700 €) pour les meublés classés, dès les revenus 2025.

Sur le plan réglementaire, l'enregistrement des meublés de tourisme se généralise, les autorisations de changement d'usage accordées en copropriété sont désormais limitées à cinq ans renouvelables, et les maires peuvent réduire à 90 jours par an la durée de location touristique d'une résidence principale. Sur l'Île de Ré comme à La Rochelle, où les communes sont en zone tendue, ces règles locales sont à vérifier commune par commune.

Ce que ça représenterait sur un bien rétais

Prenons, à titre purement illustratif, une maison achetée 450 000 € à Saint-Martin-de-Ré et louée en meublé de tourisme au régime réel. Selon la part du terrain et la durée d'amortissement retenues, l'amortissement annuel du bâti et du mobilier se situe aujourd'hui couramment autour de 12 000 à 15 000 € par an — de quoi neutraliser l'essentiel des loyers imposables.

Avec le plafond du texte initial (1,5 % de la valeur du bien, limité à 5 000 €), la déduction serait ramenée à 5 000 € par an : le reste des loyers nets de charges redeviendrait imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Avec la version adoptée en commission, un même bien acheté à partir de 2027 ne pourrait plus déduire aucun amortissement. Dans les deux cas, la rentabilité nette après impôt d'un investissement saisonnier changerait sensiblement.

Comment s'y préparer dès maintenant

Si vous détenez déjà un meublé de tourisme : faites le point avec votre expert-comptable sur votre stock d'amortissements reportés, et chiffrez l'impact d'un éventuel plafonnement sur votre fiscalité à partir de 2027. Selon les cas, un passage en location meublée à l'année, un classement du meublé, ou au contraire une revente peuvent devenir plus pertinents que le statu quo.

Si vous envisagez d'acheter pour louer en saisonnier : la date d'acquisition pourrait devenir déterminante. Plutôt que de précipiter un achat avant le 1er janvier 2027 sur la base d'un texte qui n'est pas voté, construisez votre plan de financement dans un scénario prudent, sans compter sur l'amortissement, et regardez si le projet tient malgré tout. Un bien qui ne se justifie que par l'avantage fiscal est rarement un bon investissement.

Si vous louez à l'année : la version de la commission vous épargnerait le plafonnement. Ce scénario renforce l'intérêt de la location meublée longue durée à La Rochelle, où la tension locative reste parmi les plus fortes de France.

L'accompagnement IGLOO

Ce type de réforme illustre pourquoi la double compétence de l'équipe IGLOO — agence immobilière et conseil en gestion de patrimoine indépendant — fait la différence. Choisir un bien, son mode de location et son régime fiscal ne se décide pas séparément : c'est un seul et même arbitrage, qui doit tenir compte de votre situation globale.

Vous détenez un meublé de tourisme ou avez un projet d'investissement locatif sur l'Île de Ré, à La Rochelle ou sur l'Île d'Oléron ? Contactez-nous : nous suivons l'évolution du texte au fil des débats parlementaires et vous aidons à chiffrer chaque scénario avant de décider.